Публикации

Инвестиции в зарубежные активы. Часть 2

Данная статья будет интересна как начинающим, так и опытным инвесторам. Вложения в зарубежную недвижимость – это довольно специфичный, но весьма прозрачный инвестиционный инструмент. Если знать его особенности, он легко реализуем на практике.

Недавно мы писали о том, как инвестировать в зарубежные финансовые активы. В этой статье мы расскажем о том, как инвестировать в зарубежную недвижимость. Сразу оговоримся, что мы не будем рассматривать инвестиции в коммерческую зарубежную недвижимость и жилую недвижимость класса люкс из-за их высокой стоимости. Остановим свое внимание на жилой недвижимости, для покупки которой не требуются баснословные суммы.

Зачем покупать недвижимость заграницей?

  • Для получения дополнительного дохода от сдачи жилья в аренду или его перепродажи по более высокой цене.
  • Для сохранения накоплений.

Плюсы инвестирования в зарубежную недвижимость

  • Сохранение капитала
  • Защита вложений от политических и экономических рисков
  • Надежность
  • Возможность получить долгосрочную визу или вид на жительство

Минусы и риски инвестирования в зарубежную недвижимость

  • Низкая ликвидность
  • Недобросовестный продавец
  • Валютные риски
  • Долгий срок окупаемости

Доходность и риски этого вида инвестирования сильно зависят от того, в какой стране и даже в каком городе находится приобретаемый объект недвижимости. Эксперты рекомендуют в первую очередь рассматривать страны с развитой экономикой и стабильной политической ситуацией.

Как правило, в столице цена за квадратный метр завышена. Например, цена квадратного метра в Берлине только за 2017 год поднялась за год на 9,6%. В то время, как в провинции или даже пригороде столицы можно найти вполне приемлемые варианты.

Так, по данным сайта prian.ru на вторичном рынке можно найти такие предложения:

  • двухкомнатная квартира в Саксонии (Германия) площадью 59 кв. м – 13 000 евро
  • трехкомнатная квартира в Аликанте (Испания) площадью 63 кв. м – 21 000 евро
  • квартира-студия  в Поморие (Болгария) площадью 35 кв. м – 20 000 евро
  • трехкомнатная квартира в Каунасе (Литва) 71 кв. м – 6 900 евро

Конечно, каждый объект желательно приехать и осмотреть лично, чтобы избежать неприятных неожиданностей. Но, в целом,  вариантов объектов с небольшой стоимостью достаточно. Главное не забывать, что для получения дохода нужно выбирать не тот объект, который больше всего понравился, а тот, который обладает наибольшей инвестиционной привлекательностью.

Если собственных средств на покупку не хватает, можно воспользоваться недорогой зарубежной ипотекой. Ставки по ней в большинстве европейских стран не превышают 4%.  К тому же,  это дополнительный способ оценить ликвидность приобретаемой квартиры: банк не выдаст кредит, либо выдаст, но по завышенной ставке на квартиру, которую нельзя будет продать в случае банкротства ее хозяина.

Если же квартира приобретается в строящемся доме, то можно рассчитывать на рассрочку от застройщика на 2-3 года и уменьшение начальной стоимости на 15%-30%.

Как купить?

Проще всего обратится в агентство недвижимости. Это можно сделать либо онлайн, либо на месте. Многие агентства в Германии, Болгарии, Испании и Чехии ориентированы на российский рынок, поэтому их сотрудники говорят по-русски и проблем с языковым барьером не возникнет.

При необходимости,  риэлтор поможет с оформлением всех необходимых документов: открытии банковского счета, составлении договора купли-продажи, оформлении права собственности и так далее. Конечно, за это придется заплатить дополнительную комиссию. В среднем, она находится на уровне 4-6% от стоимости сделки. Но в Германии, например, она может доходить и до 9%.

Получение дохода

У способа получения дохода от сдачи недвижимости в аренду есть один большой риск: есть вероятность, что 12 месяцев в году снимать никто не будет. Если же квартира находится на курорте, то срок сдачи будет ограничен еще и длительностью сезона.

Самому владельцу трудно искать арендатора заграницей, поэтому можно заключить договор с управляющей компанией, которая за небольшой процент будет сама искать клиентов и следить за состоянием квартиры.

Давайте рассмотрим упрощенный пример получения дохода от сдачи квартиры в аренду.

Допустим, мы приобрели квартиру-студию в Поморие (Болгария) за 20 000 евро.

В Болгарии самый низкий налог на недвижимость в Европе – 0,15% от стоимости квартиры. Коммунальные услуги оплачиваются по счетчику арендатором. Подоходный налог от сдачи в аренду 10%.

Среднее предложение аренды — порядка 30 евро/сутки. Сезон: июнь-сентябрь (100 дней для простоты расчетов).

Если предположить, что квартира будет сдаваться только в сезон, и владелец самостоятельно будет искать арендаторов, то годовой доход будет 3000 евро, а расходы – 330 евро. Получается, что квартира окупится и начнет приносить доход только через 8 лет.

Если же покупать квартиру в строящемся доме, то срок окупаемости при прочих равных условиях сократится до 6 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

И совершенно другой расклад получится, если инвестировать деньги в недвижимость не на курорте, а в небольшом, но развитом городе, где есть круглогодичный спрос на аренду жилья. В этом случае можно рассчитывать, что вложения окупятся и начнут приносить доход уже через 2 года.

Правильно выбранная локация и ликвидный объект инвестирования помогут не только сохранить сбережения, но окупят их и начнут приносить стабильный доход в будущем. Инвестиции в зарубежную недвижимость не позволят разбогатеть моментально, но помогут сохранить и преумножить капитал в долгосрочной перспективе.

Научить ребенка грамотно обращаться с деньгами: